{"id":22676,"date":"2024-09-12T04:00:30","date_gmt":"2024-09-12T02:00:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/?p=22676"},"modified":"2024-09-12T11:27:54","modified_gmt":"2024-09-12T09:27:54","slug":"clausole-contrattuali-nel-regolamento-condominiale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/clausole-contrattuali-nel-regolamento-condominiale\/","title":{"rendered":"Regolamento di condominio: clausole contrattuali e la loro trascrizione"},"content":{"rendered":"

Il regolamento condominiale \u00e8 uno strumento finalizzato a regolare la vita del condominio e risolvere<\/strong>, in via preventiva, contrasti<\/strong> in ordine alle modalit\u00e0 d\u2019uso dei beni comuni. La redazione del regolamento \u00e8 obbligatoria quando il numero dei condomini supera le dieci unit\u00e0, ma nulla vieta che venga adottato anche in condomini di dimensioni pi\u00f9 ridotte.<\/p>\n

Regolamento assembleare e contrattuale<\/h3>\n

Nel corso degli anni, la giurisprudenza e la dottrina hanno superato la distinzione tra “regolamento assembleare” e “regolamento contrattuale”<\/strong>.<\/p>\n

Queste due terminologie possono essere utilizzate per identificare le modalit\u00e0 di formazione di un regolamento, ma l’efficacia e l’opponibilit\u00e0 dello stesso devono essere valutate con riferimento alle singole clausole e non al regolamento nel suo complesso.<\/p>\n

\u00c8 molto significativa l’espressione adottata dalla sentenza della Cassazione Civile n. 24526 del 09.08.2022, la quale afferma quanto segue: “Non pu\u00f2 che condividersi, allora, quanto affermato da autorevole dottrina, secondo cui il regolamento condominiale contrattuale puramente e semplicemente non esiste se non come formula verbale riferita ad una delle due possibili tecniche di formazione, piuttosto che alla sua natura<\/em>“.<\/p>\n

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Clausole assembleari e contrattuali<\/h3>\n

Ma cosa significa ci\u00f2 che abbiamo visto finora? Significa che, quando esaminiamo un regolamento di condominio, dobbiamo analizzare le singole clausole<\/strong>, che devono essere classificate in due categorie:<\/p>\n

    \n
  1. clausole assembleari,<\/li>\n
  2. clausole contrattuali.<\/li>\n<\/ol>\n

    Le<\/strong> clausole assembleari<\/strong> sono quelle regole finalizzate a regolare la vita condominiale. Ad esempio, possono riguardare la modalit\u00e0 di turnazione dei parcheggi, il colore delle tende, le regole di comportamento e l’introduzione delle sanzioni ex art. 70 disp. att.ve c.c.. La maggioranza richiesta per l’introduzione, la soppressione o la modifica di tali clausole \u00e8 quella indicata dall\u2019articolo 1138 c.c.: la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la met\u00e0 dei millesimi. \u00c8 importante ricordare che tale maggioranza \u00e8 valida a prescindere dalla modalit\u00e0 con cui \u00e8 stato redatto il regolamento; ci\u00f2 che conta \u00e8 la tipologia di clausola e non il fatto che sia stata, ad esempio, approvata all’unanimit\u00e0.<\/p>\n

    Le clausole contrattuali<\/strong> sono quelle clausole limitative dei diritti del singolo condomino. Ad esempio, possono includere il divieto di utilizzare l\u2019appartamento come studio medico, il divieto di frazionare le unit\u00e0 immobiliari e il divieto di sopraelevare il proprio immobile. L\u2019approvazione, la soppressione o la modifica di tali clausole deve essere assunta all\u2019unanimit\u00e0.<\/p>\n

    Il vero problema inerente la regolamentazione di carattere contrattuale riguarda la sua opponibilit\u00e0 nei confronti dei futuri acquirenti di un\u2019unit\u00e0 immobiliare. La giurisprudenza assimila tali clausole alle servit\u00f9. Ci\u00f2 significa che, per essere opponibili all\u2019acquirente di un immobile, quest\u2019ultimo deve averle espressamente accettate; non \u00e8 sufficiente un semplice richiamo al regolamento condominiale esistente.<\/p>\n

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    Cassazione Civile, sentenza n. 24526 del 09.08.2022<\/strong><\/p>\n

    “Ed essendo un contratto, esso deve corrispondere ad una tecnica formativa di pari livello formale e sostanziale, che si traduce in una relatio perfecta attuata mediante l\u2019inserimento, all\u2019interno dell\u2019atto d\u2019acquisto dell\u2019unit\u00e0 immobiliare individuale, delle parti del regolamento aventi natura negoziale ed effetto limitativo della propriet\u00e0 singola, non bastando, per contro, il solo rinvio al regolamento stesso\u201d.<\/em><\/p>\n

    Cassazione Civile, sentenza n. 24188 dell\u201908.09.2021<\/strong><\/p>\n

    Le restrizioni alle facolt\u00e0 inerenti al godimento della propriet\u00e0 esclusiva contenute nel regolamento di condominio (\u2026) costituiscono servit\u00f9 reciproche e devono perci\u00f2 essere approvate mediante espressione di una volont\u00e0 contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilit\u00e0 ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all\u2019adempimento dell\u2019onere di trascrizione. (\u2026) In assenza di trascrizione, peraltro, queste disposizioni del regolamento del regolamento, che stabiliscono limiti alla destinazione delle propriet\u00e0 esclusive, valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto d\u2019acquisto del vincolo reale gravante sull\u2019immobile.<\/em><\/p>\n

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    Il regolamento condominiale pu\u00f2 contenere al suo interno clausole assembleari e clausole contrattuali: soffermiamoci su quest\u2019ultime.<\/p>\n

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