{"id":28553,"date":"2026-03-26T04:00:22","date_gmt":"2026-03-26T03:00:22","guid":{"rendered":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/?p=28553"},"modified":"2026-03-27T09:02:48","modified_gmt":"2026-03-27T08:02:48","slug":"partita-iva-amministratore-condominio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/partita-iva-amministratore-condominio\/","title":{"rendered":"Partita IVA per amministratore di condominio: obbligo e apertura"},"content":{"rendered":"<p>L\u2019<strong>apertura della partita IVA<\/strong> rappresenta uno degli obblighi previsti per chi esercita l\u2019attivit\u00e0 di <strong>amministratore di condominio<\/strong> in modo abituale e professionale.<\/p>\n<p>Come per qualsiasi altra attivit\u00e0 di lavoro autonomo, anche l\u2019amministrazione condominiale richiede il rispetto di specifici <strong>adempimenti<\/strong>, oltre a <a href=\"\/blog\/come-diventare-amministratore-di-condominio\/\">requisiti specifici per l\u2019amministratore di condominio<\/a> previsti dal Codice Civile, che includono la frequenza di un corso di formazione iniziale e l\u2019aggiornamento periodico delle proprie conoscenze e competenze.<\/p>\n<p>In questo articolo ci concentreremo sulle regole di natura fiscale: gli obblighi connessi all\u2019<strong>apertura della partita IVA<\/strong>, le procedure da seguire e i principali adempimenti previdenziali, come l\u2019iscrizione all\u2019INPS.<\/p>\n\n<h3>Quando si pu\u00f2 essere amministratore di condominio senza Partita IVA?<\/h3>\n<p>Dal punto di vista fiscale, \u00e8 possibile svolgere l\u2019attivit\u00e0 di amministratore senza Partita IVA se questa viene svolta <strong>in via occasionale e non prevalente<\/strong>.<\/p>\n<p>Un <strong>esempio <\/strong>tipico \u00e8 quello del cond\u00f2mino nominato amministratore del proprio stabile, che allo stesso tempo svolge un lavoro dipendente.<\/p>\n<p>In situazioni come questa, se <strong>l\u2019attivit\u00e0 amministrativa resta residuale<\/strong> e non costituisce attivit\u00e0 prevalente, \u00e8 possibile operare tramite una collaborazione coordinata e continuativa.<\/p>\n<h3>Quando l&#8217;amministratore ha l&#8217;obbligo di aprire Partita IVA?<\/h3>\n<p>L\u2019obbligo di apertura della Partita IVA\u00a0 si verifica quando l\u2019attivit\u00e0 viene svolta<strong> in modo continuativo e con una vera organizzazione professionale<\/strong>, come l\u2019apertura di un ufficio, l\u2019utilizzo di un <a href=\"\/software\/domustudio\/\">software gestionale per condominio<\/a> o la collaborazione con altri professionisti o dipendenti.<\/p>\n<p>In questo caso entrano in gioco le disposizioni dell\u2019articolo 5 del DPR 633\/1972, che disciplina l\u2019esercizio abituale della professione, con tutte le conseguenze di natura fiscale: quando l\u2019attivit\u00e0 assume carattere abituale e organizzato, l\u2019apertura della partita IVA diventa obbligatoria.<\/p>\n<a class=\"cta-container\" data-click-cta=\"ds-01\" href=\"\/land\/guida-diventare-amministratore-condominio\/\" title=\"Scarica la guida per diventare amministratore di condominio\"><div style=\"background-color: #0096d5; color: #fff; margin: 1em 0;\">\r\n  <div class=\"row\" style=\"padding: 1em;\">\r\n    <div class=\"col-md-6\">\r\n      <img decoding=\"async\" class=\"img-fluid\" src=\"\/blog\/wp-content\/uploads\/banner-guida-diventare-amministratore-condominio-download-e.png\" alt=\"Guida per diventare amministratore di condominio\">\r\n    <\/div>\r\n    <div class=\"col-md-6\" style=\"padding-right: 0.8em; padding-left: 0.5em;\">\r\n      <img decoding=\"async\" class=\"img-fluid\" width=\"140\" src=\"\/blog\/wp-content\/uploads\/Logo-DS-White.png\" alt=\"software condominio Domustudio\"  style=\"margin-top: 5px\">\r\n      <br>\r\n<p><span style=\"font-size: 17px\">\r\n      <strong>Vuoi diventare amministratore di condominio?<\/strong><br> Scopri tutto ci\u00f2 che devi sapere e fare: scarica gratis la guida definitiva.<\/span>\r\n      <\/p>\r\n      <div>\r\n        <span class=\"btn btn-banner-green\">\r\n          SCARICA GRATIS <i class=\"fa-solid fa-arrow-right\"><\/i>\r\n        <\/span>\r\n      <\/div>\r\n    <\/div>\r\n  <\/div>\r\n<\/div>\r\n<\/a>\n<h3>Aprire Partita IVA per l\u2019amministratore: modello AA9\/12 e codice ATECO<\/h3>\n<p>In caso di attivit\u00e0 di amministratore di condominio esercitata come persona fisica, <strong>entro 30 giorni<\/strong> dall\u2019inizio dell\u2019attivit\u00e0 \u00e8 necessario comunicare l\u2019apertura della partita IVA tramite il <strong>modello AA9\/12<\/strong>, predisposto dall\u2019Agenzia delle Entrate.<\/p>\n<p>Nel <strong>Quadro A<\/strong> bisogner\u00e0 barrare la casella &#8220;<em>Dichiarazione di inizio attivit\u00e0<\/em>&#8220;.<\/p>\n<p>Particolare attenzione occorrer\u00e0 prestare, in sede di compilazione, al <strong>Quadro B<\/strong>: nella sezione \u201c<em>Attivit\u00e0 esercitata e luogo di esercizio in caso di pi\u00f9 attivit\u00e0 indicare l\u2019attivit\u00e0 prevalente<\/em>\u201d \u00e8 richiesta l\u2019indicazione del <strong>codice ATECO 68.32.01<\/strong>, il codice attivit\u00e0 denominato <strong>\u201cGestione di beni immobili per conto terzi\u201d<\/strong>.<\/p>\n<p>Questo codice \u00e8 operativo dal 1\u00b0 aprile 2025, in sostituzione del <strong>codice 68.32.00 &#8211;<\/strong> \u201c<strong><em>Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi<\/em><\/strong>\u201d, utilizzato in precedenza.<\/p>\n<p>Vanno inoltre inseriti i <strong>dati identificativi dell\u2019attivit\u00e0<\/strong> (denominazione della ditta, se presente, oppure nome e cognome del professionista).<\/p>\n<p>\u00c8 inoltre richiesto l\u2019inserimento dei propri dati identificativi, ossia la denominazione della ditta, se esistente, ovvero il cognome e nome del contribuente.<\/p>\n<p><strong>Il modello AA9\/12<\/strong>, \u201c<em>Dichiarazione di inizio attivit\u00e0, variazione dati o cessazione attivit\u00e0 ai fini IVA (Imprese individuali e lavoratori autonomi)<\/em>\u201d, <strong>dovr\u00e0 essere presentato all\u2019Agenzia delle Entrate in una delle seguenti modalit\u00e0<\/strong>:<\/p>\n<ul>\n<li>in duplice esemplare direttamente (anche a mezzo di persona appositamente delegata) a un qualunque ufficio dell\u2019Agenzia delle Entrate, a prescindere dal domicilio fiscale del contribuente;<\/li>\n<li>in unico esemplare a mezzo servizio postale e mediante raccomandata, allegando fotocopia di un documento d\u2019identit\u00e0 del dichiarante, da inviare a un qualunque ufficio dell\u2019Agenzia delle Entrate, a prescindere dal domicilio fiscale del contribuente. In tal caso le dichiarazioni si considerano presentate nel giorno in cui risultano spedite;<\/li>\n<li>per via telematica direttamente dal contribuente o tramite i soggetti incaricati della trasmissione telematica di cui all\u2019art. 3, commi 2-bis e 3, del D.P.R. 22 luglio 1998, n. 322 e successive modificazioni. In tal caso le dichiarazioni si considerano presentate nel giorno in cui \u00e8 conclusa la ricezione dei dati da parte dell\u2019Agenzia delle Entrate.<\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"cta-container\" data-click-cta=\"ds-01\" href=\"\/software\/domustudio\/\" title=\"software condominio Domustudio\"><div style=\"background-color: #df4437; color: #fff; margin: 1em 0;\">\r\n  <div class=\"row\" style=\"padding: 1em;\">\r\n    <div class=\"col-md-6\">\r\n      <img decoding=\"async\" class=\"img-fluid\" src=\"\/blog\/wp-content\/uploads\/img-banner-blog-ds.png\" alt=\"Domustudio software gestione condominio\" style=\"padding-top: 1em\">\r\n    <\/div>\r\n    <div class=\"col-md-6\" style=\"padding-right: 0.8em; padding-left: 0.5em;\">\r\n      <img decoding=\"async\" class=\"img-fluid\" width=\"140\" src=\"\/blog\/wp-content\/uploads\/Logo-DS-White.png\" alt=\"software condominio Domustudio\"  style=\"margin-top: 5px\">\r\n      <br>\r\n      <p><span style=\"font-size: 17px\">\r\n      Il software per la gestione del condominio online pi\u00f9 utilizzato dagli amministratori professionisti italiani.<\/span>\r\n      <\/p>\r\n      <div>\r\n        <span class=\"btn btn-banner-green\">\r\n          PROVALO GRATIS ORA <i class=\"fa-solid fa-arrow-right\"><\/i>\r\n        <\/span>\r\n      <\/div>\r\n    <\/div>\r\n  <\/div>\r\n<\/div>\r\n<\/a>\n<h3>Quale regime fiscale \u00e8 il migliore per un amministratore di condominio?<\/h3>\n<p>Un amministratore di condominio che apre Partita IVA pu\u00f2 scegliere tra tre tipologie di regime fiscale: <strong>regime forfettario<\/strong> (agevolato), <strong>regime semplificato<\/strong> e <strong>regime ordinario<\/strong>.<\/p>\n<p>La decisione dipende innanzitutto dalla natura giuridica del contribuente e dalle dimensioni delle attivit\u00e0. Nella tabella di seguito una sintesi delle condizioni previste per ciascuna tipologia di regime contabile adottabile:<\/p>\n<table style=\"max-width: 95%; border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px;\">\n<tbody>\n<tr style=\"background-color: #de4437;\">\n<td style=\"border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px; padding: 5px;\"><strong><span style=\"color: #ffffff;\">Regime contabile<\/span><\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px; padding: 5px;\"><span style=\"color: #ffffff;\"><strong>Limite ricavi attivit\u00e0 di prestazioni di servizi<\/strong><\/span><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px; padding: 5px;\"><strong><span style=\"color: #ffffff;\">Limite di ricavi altre attivit\u00e0<\/span><\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td style=\"border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px; padding: 5px;\"><strong>Regime forfettario (agevolato) <\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px; padding: 5px;\">Ricavi max 85.000 euro.<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px; padding: 5px;\">Ricavi max 85.000 euro.<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background-color: #f5f5f5;\">\n<td style=\"border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px; padding: 5px;\"><strong>Regime semplificato<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px; padding: 5px;\">Ricavi &lt; 500.000 euro.<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px; padding: 5px;\">Ricavi &lt; 800.000 euro.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td style=\"border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px; padding: 5px;\"><strong>Regime ordinario<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px; padding: 5px;\">Ricavi &gt; 500.000 euro.<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px; padding: 5px;\">Ricavi &gt; 800.000 euro<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h4>Regime forfettario<\/h4>\n<p>Il regime forfettario \u00e8 il pi\u00f9 conveniente sul fronte delle imposte dovute: prevede un\u2019<strong>imposta sostitutiva del 15%<\/strong> (ridotta al 5% per i primi cinque anni di attivit\u00e0) e notevoli semplificazioni in materia di adempimenti IVA.<\/p>\n<p>Infatti, chi applica il regime forfettario <strong>non deve addebitare l\u2019IVA in fattura <\/strong>e, in parallelo, non detrae l\u2019IVA sugli acquisti<\/p>\n<p>Inoltre, <strong>non \u00e8 tenuto alla liquidazione dell\u2019imposta<\/strong> e quindi non ha l\u2019obbligo di presentare la dichiarazione IVA e le comunicazioni periodiche.<\/p>\n<p>Un\u2019ulteriore semplificazione riguarda <strong>l&#8217;esenzione dall\u2019obbligo di registrare i corrispettivi e le fatture emesse o ricevute.<\/strong><\/p>\n<p>Resta invece fermo che, dal 1\u00b0 gennaio 2024, <strong>la fatturazione elettronica \u00e8 obbligatoria<\/strong>.<\/p>\n<p>Sono tuttavia previste diverse <strong>cause di esclusione e ostative<\/strong> all\u2019applicazione del regime forfettario, cos\u00ec come non \u00e8 possibile usufruire di detrazioni o deduzioni IRPEF.<\/p>\n<blockquote><p>Leggi l&#8217;approfondimento sul <a href=\"\/blog\/amministratore-condominio-regime-forfettario\/\">regime forfettario per l&#8217;amministratore di condominio<\/a>.<\/p><\/blockquote>\n<h4>Regime semplificato e ordinario<\/h4>\n<p>In caso di <strong>impossibilit\u00e0 o poca convenienza nell\u2019applicazione del regime agevolato<\/strong>, l\u2019amministratore di condominio dovr\u00e0 valutare se rispetta i parametri per l\u2019applicazione del <strong>regime contabile semplificato<\/strong> o se \u00e8 tenuto ad applicare le <strong>regole ordinarie<\/strong> in materia di tenuta della contabilit\u00e0.<\/p>\n<p>Da questo punto di vista, \u00e8 importante valutarne <strong>differenze, pro e contro<\/strong>.<\/p>\n<p>Il <strong>regime semplificato<\/strong> rientra tra i regimi speciali introdotti con il fine di agevolare le imprese e le attivit\u00e0 di dimensioni ridotte. Dal punto di vista della tassazione, si applicano le regole ordinarie in materia di IRPEF e quindi le tre aliquote progressive, dal 23% al 43%, sulla base del proprio scaglione reddituale.<\/p>\n<p>C\u2019\u00e8 per\u00f2 da dire che per le partite IVA che possono applicarlo sono previste notevoli <strong>semplificazioni sul fronte degli adempimenti<\/strong>: si applica l\u2019esonero dalla redazione del bilancio, dalla tenuta del libro giornale e del libro inventari, con una conseguente <strong>riduzione dei costi<\/strong> per la gestione della contabilit\u00e0.<\/p>\n<p>Il <strong>regime di contabilit\u00e0 ordinaria<\/strong> non prevede invece semplificazioni e, indubbiamente, si tratta di un <strong>sistema pi\u00f9 complesso<\/strong> rispetto sia al forfettario che al semplificato.<\/p>\n<p>Tra i pro vi \u00e8 per\u00f2 indubbiamente il fatto di poter avere una <strong>visione pi\u00f9 chiara dell\u2019andamento della propria attivit\u00e0<\/strong>, grazie proprio all\u2019obbligo di garantire un monitoraggio costante e preciso di costi e ricavi.<\/p>\n<p>La tenuta della contabilit\u00e0 ordinaria pu\u00f2 inoltre rendere pi\u00f9 semplice l\u2019accesso al credito, considerando che spesso banche e istituti finanziari richiedono dati di dettaglio per valutare la solidit\u00e0 dell\u2019impresa, e consente di avere un quadro pi\u00f9 chiaro della gestione della propria attivit\u00e0 e di individuare di conseguenza eventuali criticit\u00e0 da risolvere.<\/p>\n<p>Vediamo ora di riassumere le caratteristiche, i pro e i contro dei tre principali regimi contabili previsti dall\u2019ordinamento italiano.<\/p>\n<table style=\"max-width: 95%; border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px;\">\n<tbody>\n<tr style=\"background-color: #de4437;\">\n<td style=\"border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px; padding: 5px;\"><strong><span style=\"color: #ffffff;\">Regime contabile<\/span><\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px; padding: 5px;\"><span style=\"color: #ffffff;\"><strong>Pro<\/strong><\/span><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px; padding: 5px;\"><strong><span style=\"color: #ffffff;\">Contro<\/span><\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td style=\"border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px; padding: 5px;\"><strong>Regime forfettario<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px; padding: 5px;\">Imposta fissa del 15 % (5% nei primi 5 anni di attivit\u00e0).<\/p>\n<p>Semplificazioni fiscali e contabili.<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px; padding: 5px;\">Numerose cause di esclusione e ostative.<\/p>\n<p>Impossibilit\u00e0 di beneficiare di detrazioni fiscali e deduzioni.<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background-color: #f5f5f5;\">\n<td style=\"border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px; padding: 5px;\"><strong>Regime semplificato<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px; padding: 5px;\">Semplificazione degli adempimenti contabili.<\/p>\n<p>Riduzione dei costi per la gestione dell\u2019attivit\u00e0.<\/p>\n<p>Possibilit\u00e0 di beneficiare di detrazioni e deduzioni.<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px; padding: 5px;\">Le imposte si pagano sulla base delle ordinarie aliquote IRPEF (tre aliquote progressive, dal 23% al 43%).<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td style=\"border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px; padding: 5px;\"><strong>Regime di contabilit\u00e0 ordinaria<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px; padding: 5px;\">Monitoraggio capillare dell\u2019andamento della propria attivit\u00e0.<\/p>\n<p>Accesso al credito pi\u00f9 agevole, grazie alla possibilit\u00e0 di fornire elementi dettagliati sull\u2019andamento del proprio business.<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px; padding: 5px;\">Sistema di gestione contabile complesso e senza esoneri o semplificazioni.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h3>Adempimenti previdenziali: iscrizione alla Gestione separata INPS<\/h3>\n<p>Oltre all\u2019inquadramento fiscale, chi apre partita IVA come amministratore di condominio deve occuparsi anche degli aspetti previdenziali.<\/p>\n<p>Gli amministratori che non sono tenuti all\u2019iscrizione ad una Cassa di previdenza di categoria (ad esempio, commercialisti o consulenti del lavoro) sono obbligati all\u2019iscrizione alla <strong>Gestione separata INPS<\/strong>.<\/p>\n<h4>I contributi previdenziali che l\u2019amministratore di condominio deve versare<\/h4>\n<p>Le aliquote vengono stabilite annualmente, cos\u00ec come il minimale e il massimale di reddito.<\/p>\n<p>Per il 2026, i valori di riferimento sono contenuti nella <a href=\"https:\/\/www.inps.it\/it\/it\/inps-comunica\/atti\/circolari-messaggi-e-normativa\/dettaglio.circolari-e-messaggi.2026.02.circolare-numero-8-del-03-02-2026_15153.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">circolare INPS numero 8 del 3 febbraio 2026<\/a> e ai <strong>lavoratori autonomi<\/strong>, titolari di posizione fiscale ai fini IVA non assicurati ad altre Gestioni di previdenza n\u00e9 pensionati, si applicano le seguenti <strong>aliquote contributive<\/strong>:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>25%<\/strong>, aliquota contributiva per l\u2019invalidit\u00e0, la vecchiaia e i superstiti (IVS);<\/li>\n<li><strong>0,72%<\/strong>, aliquota per la tutela relativa alla maternit\u00e0, assegni per il nucleo familiare, degenza ospedaliera, malattia e congedo parentale;<\/li>\n<li><strong>0,35%<\/strong> per l\u2019ISCRO, la cassa integrazione per le partite IVA.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Pertanto, l\u2019<strong>aliquota complessiva<\/strong> dovuta dai professionisti alla Gestione separata \u00e8 pari a <strong>26,07%<\/strong>.<\/p>\n<p>Il <strong>minimale<\/strong> di reddito, cio\u00e8 il valore di riferimento per la determinazione e il riconoscimento dei 12 mesi di copertura contributiva, \u00e8 pari a 18.808,00 euro. Il <strong>massimale<\/strong> ammonta invece a 122.295,00 euro.<\/p>\n<div class=\"post-tags2\"><a href=\"https:\/\/www.danea.it\/blog\/tag\/domustudio\/\"> Consigliati per Domustudio<\/a><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Una guida all\u2019apertura della Partita IVA per amministratori di condominio, con la procedura e i principali adempimenti da svolgere.<\/p>\n<div style=\"margin-bottom:35px\"><\/div>\n","protected":false},"author":31,"featured_media":30183,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"yasr_overall_rating":0,"yasr_post_is_review":"","yasr_auto_insert_disabled":"","yasr_review_type":"","footnotes":""},"categories":[172],"tags":[3],"class_list":["post-28553","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-amministratore-condominio","tag-domustudio"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v26.8 - 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