{"id":9897,"date":"2016-12-20T06:14:34","date_gmt":"2016-12-20T05:14:34","guid":{"rendered":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/?p=9897"},"modified":"2022-05-03T14:54:00","modified_gmt":"2022-05-03T12:54:00","slug":"bed-and-breakfast-condominio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/bed-and-breakfast-condominio\/","title":{"rendered":"Bed and breakfast in condominio: B&B e gestione condominiale"},"content":{"rendered":"

Il bed & breakfast \u00e8 un servizio di ospitalit\u00e0 a pagamento a carattere saltuario o per periodi ricorrenti stagionali,<\/strong> con il quale un soggetto, esercente l\u2019attivit\u00e0 in modo occasionale o imprenditoriale, offre alloggio e prima colazione nella propria abitazione per un numero limitato di camere aventi un numero limitato di posti.<\/p>\n

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B&B: la normativa di riferimento<\/h3>\n

La normativa di riferimento<\/strong>, sul piano nazionale, \u00e8 il Codice del Turismo<\/strong> (D. Lgs. 79\/2011), ma la regolamentazione vera e propria \u00e8 affidata alla competenza Regionale e poi man mano \u00e8 sempre pi\u00f9 dettagliata nei provvedimenti comunali.<\/p>\n

Facilmente, l’attivit\u00e0 di B&B viene svolta all’interno di un immobile con pi\u00f9 unit\u00e0<\/strong>, dunque un condominio e, come tale, \u00e8 necessario che vengano rispettate delle regole. Di per s\u00e9, il regime del condominio \u00e8 compatibile con la destinazione alberghiera<\/strong> in quanto non \u00e8 automaticamente escluso che alcune unit\u00e0 immobiliari vengano utilizzate come albergo ed altre come civile abitazione (Cass. 1625\/2007). A maggior ragione il B&B \u00e8 astrattamente compatibile con il condominio.<\/p>\n

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Regolamento condominiale: vincoli e limitazioni<\/h3>\n

Tuttavia \u00e8 necessario verificare se all’interno del regolamento condominiale vi siano dei vincoli e\/o delle limitazioni che possano vietare di adibire un’unit\u00e0 immobiliare a tale scopo<\/strong>. Di certo tale limitazione non pu\u00f2 venire da un regolamento di natura assembleare \u2013 non potendo l’assemblea incidere sui diritti soggettivi dei singoli. Si potrebbe per\u00f2 riscontrare il divieto in un regolamento contrattuale, ma in questo caso sar\u00e0 necessario verificare la portata testuale del divieto stesso. Spesso infatti si leggono formule di stile nei regolamenti che organizzano la vita condominiale, talmente generiche da farvi rientrare tutto o niente.<\/p>\n

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Una delle formule tipiche \u00e8 quella che vieta ai condomini di utilizzare le unit\u00e0 immobiliari ad uso diverso da quello abitativo<\/strong>. Per molto tempo si \u00e8 interpretato tale limite come un divieto di svolgimento di attivit\u00e0 commerciale o di destinazione a magazzino, ma venivano accettate tutte le forme di uso che comportassero il pernottamento nello stabile.<\/p>\n

La giurisprudenza si \u00e8 poi sempre pi\u00f9 orientata verso una interpretazione restrittiva<\/strong> della formula, intendendo per \u201cuso abitativo<\/strong>\u201d un utilizzo come dimora stabile e abituale, e non meramente transitoria come pu\u00f2 essere quella dell’attivit\u00e0 di bed and breakfast che consiste, invece, nella prestazione di un alloggio per periodo pi\u00f9 o meno brevi, in vista di esigenze di carattere, appunto, transitorio.<\/p>\n

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L’opinione della Corte di Cassazione<\/h3>\n

A fare chiarezza sul punto \u2013 non si sa se mettendo la parola fine alla questione \u2013 \u00e8 intervenuta anche la Corte di Cassazione<\/strong> che non la sentenza n.109 del 7 gennaio 2016 ha stabilito che non si possa destinare un appartamento ad \u201caffittacamere, attivit\u00e0 alberghiera o bed and breakfast ove il regolamento di condominio vieti la destinazione delle singole unit\u00e0 immobiliari ad uso diverso da quello abitativo\u201d<\/strong>.<\/p>\n

Ulteriori sentenze hanno anche equiparato<\/strong>, per quanto qui interessa, l’attivit\u00e0 di B&B con le attivit\u00e0 alberghiere e quelle di affittacamere<\/strong>, con ci\u00f2 estendendo i divieti contenuti nei regolamenti di condominio per l’una o l’altra fattispecie, a tutte quelle dello stesso genere (Cass. 704\/2015 e 26087\/2010).<\/p>\n

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Bed &\u00a0breakfast: effetti a livello condominiale<\/h3>\n

Chiarito questo, laddove il divieto non sia presente in un regolamento contrattuale di condominio, in astratto il singolo condomino potr\u00e0 aprire la propria attivit\u00e0 di bed & breakfast<\/strong> anche all’interno dello stabile, ma dovr\u00e0 ovviamente rispettare alcune norme di comportamento. Dovr\u00e0 quindi essere data comunicazione all’amministrazione condominiale della decisione di aprire una tale attivit\u00e0 (e questo sar\u00e0 utile anche ai fini dell’anagrafe condominiale).<\/p>\n

A quel punto, l’amministratore potrebbe banalmente prendere atto della comunicazione e non fare altro. Potrebbe per\u00f2 essere opportuno che l’amministratore comunichi all’assemblea condominiale l’inizio di tale attivit\u00e0<\/strong>, al fine di consentire all’assemblea di valutare la questione.<\/p>\n

Potrebbero infatti rientrare in gioco una serie di ulteriori questioni legate all’apertura di un B&B in un condominio: dal timore di un aumento di costi<\/strong> per maggiore usura di locali e servizi comuni, al timore di una diminuzione della sicurezza<\/strong> dello stabile per l’aumento della frequentazione di un numero imprecisato di ospiti nella struttura ricettiva, all’aumento dei consumi<\/strong> dovuti al cambio di destinazione dell’unit\u00e0 immobiliare ecc. ecc.<\/p>\n

Poich\u00e9 l’assemblea \u00e8 sovrana di decidere qualunque cosa che sia estranea alle attribuzioni specifiche dell’amministratore, potrebbe essere opportuno mettere l’assemblea nella possibilit\u00e0 di valutare tutti questi elementi<\/strong> cos\u00ec da consentire una pi\u00f9 informata e dunque serena vita condominiale.<\/p>\n

Photo credit:\u00a0regan76<\/em> – cc<\/a><\/em>.<\/p>\n

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I bed&breakfast sono realt\u00e0 sempre pi\u00f9 diffuse, capiamo come gestire la loro nascita a livello condominiale ed eventuali diritti-doveri degli esercenti il servizio<\/p>\n

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